Acheter un bien immobilier à deux est souvent vécu comme une évidence.
Un projet commun, une étape importante dans la vie de couple, parfois même un symbole d’engagement. Et pourtant, derrière cette décision en apparence simple se cachent des enjeux juridiques, patrimoniaux et humains bien plus profonds qu’il n’y paraît, car acheter à deux ne consiste pas seulement à partager un crédit.
C’est aussi organiser l’avenir, y compris lorsque la vie ne se déroule pas comme prévu. Séparation, maladie, arrivée d’enfants, décès… Ces sujets sont rarement abordés au moment de la signature, alors même qu’ils devraient être au cœur de la réflexion.
À travers le regard de Pierre Emmanuel JOSEPH, associé membre du Cercle Hubsys et dirigeant d’Ethis Invest à Lissieu, nous revenons sur les principales questions que les couples devraient se poser avant de s’engager dans un achat immobilier à deux.
🔎 L’essentiel en 20 secondes
Acheter un bien immobilier à deux ne se limite pas à partager un crédit.
Le statut du couple (concubinage, PACS, mariage) et le mode de détention du bien (indivision ou SCI) entraînent des conséquences majeures en cas de séparation, de maladie ou de décès.
Sans anticipation, le logement peut devenir une source de fragilité. Bien accompagné, il peut au contraire sécuriser le couple et le patrimoine sur le long terme.
Acheter à deux, c’est prévoir les aléas de la vie
Dans notre pratique de conseil, nous constatons toujours la même chose : les difficultés ne viennent pas du projet immobilier en lui-même, mais de l’absence d’anticipation.
« Le vrai risque n’est pas d’acheter à deux, mais de penser que l’amour suffit à régler les conséquences patrimoniales. »
— Pierre Emmanuel JOSEPH, associé membre du Cercle Hubsys et dirigeant d’Ethis Invest.
Avant même de parler d’indivision ou de SCI, il est essentiel de comprendre qu’acheter à deux repose sur deux niveaux de décision distincts :
- Le statut du couple (le cadre juridique de la relation) ;
- Le mode de détention du bien (la façon dont le bien est possédé et géré).
Ces deux dimensions sont complémentaires, mais elles ne se substituent jamais l’une à l’autre.
Le statut du couple : ce qu’il protège… et ce qu’il ne protège pas
| Concubinage : la simplicité, au prix de la fragilité
Le concubinage séduit par sa simplicité. On vit ensemble, on achète à deux, sans cadre contraignant. Juridiquement pourtant, chacun reste totalement indépendant. Le bien est le plus souvent acquis en indivision, à hauteur de la contribution de chacun.
Tant que le couple fonctionne, cette organisation ne pose pas de difficulté particulière. Les choses se compliquent lorsque la vie prend un autre chemin. En cas de séparation, chacun doit récupérer sa part du bien, à condition de parvenir à un accord sur la vente ou le rachat. En cas de décès, le concubin survivant n’est pas héritier : la part du défunt revient à ses héritiers, parfois sans tenir compte de celui ou celle qui partageait le quotidien.
. Exemple
Sophie et Thomas achètent leur résidence principale en concubinage, à 50/50. Thomas décède brutalement. Sa part revient à ses parents. Sophie se retrouve copropriétaire avec eux, sans protection particulière, alors même que ce logement constituait son cadre de vie principal.
« Ce sont des situations que nous rencontrons régulièrement en pratique. Le concubinage n’organise ni la protection du survivant ni la transmission. Anticiper permet d’éviter que le logement, censé sécuriser le couple, ne devienne un problème supplémentaire. », souligne Pierre Emmanuel JOSEPH.
| PACS : un cadre intermédiaire, à compléter
Le PACS est souvent perçu comme un compromis entre liberté et protection. Par défaut, les partenaires pacsés sont soumis au régime de la séparation de biens : chacun reste donc propriétaire de ce qu’il finance. Le bien est généralement acquis en indivision, sauf choix spécifique lors de l’achat.
Tant que tout va bien, cette organisation est fluide. Les difficultés apparaissent lorsque survient un événement de vie.
En cas de décès, le partenaire survivant n’est pas héritier automatique. Sans testament, il peut se retrouver juridiquement écarté du logement. Mais au-delà de la transmission, la gestion du bien devient elle aussi un sujet sensible : le survivant doit alors obtenir l’accord des héritiers du défunt pour toute décision, y compris les actes du quotidien.
Changer une chaudière, effectuer des travaux, parfois même remplacer un équipement essentiel… autant de décisions qui peuvent nécessiter l’accord des héritiers, qu’il s’agisse des enfants du défunt, de membres de sa famille ou, dans certaines situations, de la belle-famille.
« Le PACS protège mieux que le concubinage, mais il n’organise ni la transmission ni la gestion du bien sans aménagements spécifiques. C’est une réflexion indispensable dès l’achat. », rappelle Pierre Emmanuel JOSEPH.
| Mariage : une protection variable selon le régime
Le mariage est souvent considéré comme une protection suffisante en soi. En réalité, il ne protège pas de la même manière tous les couples. Ce sont les choix faits dans le cadre du mariage qui font la différence, et non le statut seul.
Le régime matrimonial détermine la propriété du bien et les équilibres financiers du couple. Communauté, séparation de biens ou communauté universelle n’emportent pas les mêmes conséquences, notamment en présence d’enfants d’une précédente union ou d’écarts de patrimoine entre les époux. Le mariage ouvre également l’accès à des outils puissants, comme la donation entre époux ou certains aménagements successoraux, à condition de les utiliser à bon escient.
. Exemple
Isabelle et Marc se marient sans contrat. Ils achètent leur résidence principale quelques années plus tard. Isabelle pense être pleinement protégée. Au décès de Marc, elle découvre que la présence d’enfants d’une première union limite fortement ses droits, malgré le mariage.
« Le mariage donne des outils, mais il ne règle rien par défaut. Sans réflexion sur le régime matrimonial et la protection du conjoint, certains couples pensent être sécurisés alors qu’ils ne le sont que partiellement. », souligne Pierre Emmanuel JOSEPH.
Le mode de détention du bien : indivision ou SCI ?
Une fois le statut du couple clarifié, se pose une question centrale : comment le bien est-il juridiquement détenu ?
Dans la pratique, plusieurs schémas coexistent. Pour les couples non mariés, l’indivision est la forme la plus fréquente. En revanche, chez les couples mariés, le bien peut relever de la communauté, selon le régime matrimonial choisi, et non de l’indivision.
À côté de ces cadres « naturels », certains couples optent pour des montages plus structurés, comme la Société Civile Immobilière (SCI), afin d’anticiper des situations familiales ou patrimoniales spécifiques.
| L’indivision : le choix par défaut des couples non mariés… et souvent par absence de réflexion
Dans la majorité des cas, la réponse est simple : l’indivision. Non parce qu’elle a été réellement choisie, mais parce qu’elle s’impose naturellement.
Chacun détient une quote-part du bien, généralement proportionnelle à sa participation financière. Tant que le couple est aligné, cette organisation fonctionne sans difficulté particulière. Les fragilités apparaissent lorsque les intérêts divergent.
Cette fragilité est d’ailleurs directement inscrite dans la loi.
L’article 815 du Code civil dispose que :
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
Concrètement, cela signifie que chacun des indivisaires peut, à tout moment, demander la sortie de l’indivision, même si l’autre n’y est pas prêt, tant émotionnellement que financièrement.
« Après une séparation, il est très fréquent que l’un souhaite vendre pour avancer, tandis que l’autre préfère conserver le bien ou n’a pas la capacité financière de racheter la part de son ex-partenaire. L’indivision devient alors un point de blocage, parfois pendant plusieurs années. », souligne Pierre Emmanuel JOSEPH.
Une convention d’indivision permet toutefois d’anticiper ces situations : modalités de gestion, conditions de sortie, durée de l’indivision. Ce n’est pas une garantie contre tous les conflits, mais souvent un moyen d’éviter que le bien ne se transforme en problème durable.
| La SCI : une logique de projet patrimonial
La Société Civile Immobilière est souvent perçue comme une solution complexe. Elle n’est ni meilleure, ni plus protectrice par nature : elle est simplement plus structurée.
Acheter via une SCI permet de définir, dès le départ, des règles de fonctionnement sur mesure : répartition des pouvoirs, modalités de décision, conditions d’entrée ou de sortie, organisation de la transmission. Cette souplesse en fait un outil particulièrement adapté aux situations où l’équilibre familial ou patrimonial doit être anticipé.
« La SCI n’est pas une solution miracle, mais un excellent outil quand le projet est clair et partagé. Elle permet surtout d’anticiper ce que l’indivision laisse souvent au hasard. », souligne Pierre Emmanuel JOSEPH.
Elle trouve tout son sens pour les couples avec enfants d’une précédente union, pour des projets locatifs ou lorsqu’une réflexion sur la transmission est déjà engagée. En revanche, elle implique des formalités et une gestion plus rigoureuse, ce qui la rend moins adaptée à une résidence principale sans objectif patrimonial particulier.
Quand les scénarios de vie rattrapent le projet immobilier
| En cas de séparation
Lorsqu’un couple se sépare, la question du bien immobilier devient rapidement centrale : qui reste dans le logement, faut-il vendre, l’un peut-il racheter la part de l’autre, et à quel prix ? À ces interrogations s’ajoute une réalité financière souvent déterminante : le crédit, pensé pour deux, est-il supportable seul ? Sans cadre clairement défini en amont, la séparation ne se limite plus à une rupture personnelle et devient un sujet financier et juridique majeur.
| En cas de maladie ou d’invalidité
La maladie ou l’invalidité fait rarement partie des scénarios envisagés lors d’un achat immobilier. Pourtant, une baisse de revenus ou une incapacité à travailler peut remettre en cause l’équilibre financier du couple. Le crédit et les charges demeurent, alors même que les ressources diminuent. Sans assurance emprunteur adaptée ou marge de manœuvre suffisante, le logement peut devenir une contrainte supplémentaire.
| En cas de décès
Le décès d’un des membres du couple est sans doute l’épreuve la plus difficile à anticiper. Pourtant, c’est aussi celle qui révèle le plus brutalement les conséquences des choix juridiques effectués lors de l’achat. Le survivant peut se retrouver confronté à des décisions immédiates : conserver le logement, indemniser les héritiers, préserver l’équilibre entre conjoint et enfants.
Ce qu’il faut retenir avant d’acheter à deux
Acheter à deux est rarement un simple acte technique. C’est un choix qui engage le couple sur le long terme et mérite un véritable temps de réflexion commun. Il n’existe pas de solution universelle, mais des arbitrages à faire selon votre situation personnelle, familiale et patrimoniale.
Avant de vous engager, prenez le temps de vous poser ensemble les bonnes questions :
- Quel est notre statut aujourd’hui ?
Mariés, pacsés, concubins : le cadre juridique de votre couple conditionne directement la protection de chacun. - Avons-nous des enfants, communs ou non ?
Leur présence influence les règles de transmission et les équilibres à préserver entre le conjoint et les héritiers. - Souhaitons-nous nous protéger mutuellement ?
La protection du conjoint ou du partenaire ne va jamais de soi et suppose des choix clairs et assumés. - Ce bien est-il un projet de vie ou un actif patrimonial ?
La réponse n’est pas neutre : elle oriente le mode de détention et les outils à privilégier.
« Acheter à deux n’est jamais un acte standard. Derrière un même projet immobilier, il y a des histoires de couple différentes, des équilibres familiaux à préserver, des objectifs patrimoniaux parfois très éloignés. » souligne Pierre Emmanuel JOSEPH. « Indivision, SCI, mariage, PACS ne sont que des outils. Ce qui fait la différence, c’est la manière dont ils sont combinés et anticipés. »
Vous avez un projet d’achat à deux ?
Chaque couple est unique, et chaque projet immobilier mérite une réflexion adaptée à votre situation personnelle, familiale et patrimoniale. Être accompagné en amont permet d’anticiper les aléas de la vie et de construire une stratégie cohérente, durable et sécurisante.
Échangez avec l’un de nos Conseillers en Gestion de Patrimoine en complétant le formulaire de contact ci-dessous. Cet échange vous permettra de faire le point sur votre projet immobilier et d’identifier les solutions les plus adaptées à votre couple, en tenant compte de votre situation personnelle et patrimoniale. Cet échange est sans engagement et permet avant tout de clarifier votre situation.
FAQ – Acheter un bien immobilier à deux
1 | Acheter à deux signifie-t-il forcément partager le bien à 50/50 ?
Non. La répartition du bien dépend des apports et du financement de chacun. Elle peut être différente de 50/50, à condition d’être clairement prévue dans l’acte d’achat et cohérente avec la réalité financière du couple.
2 | Peut-on modifier l’organisation juridique après l’achat du bien ?
Oui, dans la plupart des cas. Convention d’indivision, testament, changement de régime matrimonial ou création d’une SCI peuvent être envisagés après l’acquisition, même si l’anticipation reste toujours plus simple et sécurisante.
3 | La SCI protège-t-elle automatiquement le conjoint ou le partenaire survivant ?
Non. La SCI est un outil d’organisation, pas une protection automatique. Elle peut sécuriser le survivant si elle est bien structurée, mais son efficacité dépend des choix faits dès sa création.