Investir dans l’immobilier sans alourdir sa fiscalité pendant dix ou quinze ans ? A première vue, l’idée ressemble davantage à une promesse marketing qu’à une stratégie patrimoniale sérieuse. Et pourtant, c’est exactement ce que permet le démembrement de propriété. Différer les revenus, accepter de ne rien percevoir pendant un temps, pour reconstruire plus de valeur demain : l’approche est contre-intuitive, mais redoutablement efficace.
« C’est souvent là que les investisseurs ont un déclic. Ils comprennent que le vrai levier n’est pas toujours le loyer, mais la fiscalité », constate Pierre Emmanuel JOSEPH, dirigeant d’Ethis-Invest à Lissieu et membre associé du Cercle Hubsys.
Cette mécanique, encore peu connue, mérite qu’on s’y attarde.
Le premier avantage du démembrement immobilier : une forte décote à l’achat
Un chiffre suffit pourtant à comprendre pourquoi cette stratégie attire autant d’investisseurs avertis. En démembrement, un bien immobilier (ou des parts de SCPI) peut s’acheter 30 à 40 % moins cher que sa valeur réelle.
Concrètement, l’investisseur achète avec une décote de l’ordre de 30 à 40 %, ne perçoit aucun revenu imposable pendant la durée du montage, puis récupère mécaniquement la pleine propriété à terme.
Aucun revenu à déclarer, aucune pression fiscale annuelle. Simplement le temps qui passe… et le capital qui se reconstitue, presque silencieusement, au fil des années.
« C’est cette absence de frottement fiscal qui change tout dans la performance finale », explique Pierre Emmanuel JOSEPH. « L’investisseur ne subit plus l’impôt chaque année, il le capitalise pleinement. »
Pour comprendre comment cela fonctionne, il faut revenir au mécanisme juridique lui-même.
Le principe clé : dissocier revenus et capital
Derrière ce terme juridique se cache un mécanisme très simple. La pleine propriété se divise en deux droits :
- L’usufruit, qui permet de percevoir les loyers
- Et la nue-propriété, qui permet de détenir le bien et de le récupérer à terme
Autrement dit, l’un touche les revenus aujourd’hui, l’autre récupère la valeur demain.
Historiquement utilisée pour transmettre un patrimoine familial, cette technique est devenue un outil d’investissement redoutablement efficace. Pourquoi ? Parce que la fiscalité suit les revenus. Effectivement, sans loyers, il n’y a ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI pour le nu-propriétaire.
« C’est souvent un déclic pour les profils fortement imposés. Ils réalisent qu’ils peuvent investir sans alourdir leur feuille d’impôt annuelle », observe Pierre Emmanuel.
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Quand l’impôt efface la moitié du rendement
Comme évoqué plus haut, tout l’intérêt du démembrement immobilier repose en réalité sur trois mécanismes qui se cumulent :
- Une décote à l’achat ;
- Aucune fiscalité pendant la détention ;
- Puis la récupération automatique de 100 % de la valeur à l’échéance.
| Exemple chiffré
| Donnée | Valeur |
| Valeur du bien en pleine propriété | 200 000 € |
| Prix de la nue-propriété (–40 %) | 120 000 € |
| Durée | 15 ans |
| Loyers perçus | 0 € |
| Fiscalité pendant 15 ans | 0 € |
| Valeur récupérée à terme | 200 000 € |
Sans tenir compte de la revalorisation, l’investisseur bénéficie déjà d’un gain mécanique de 80 000 €. Et surtout : aucune pression fiscale pendant 15 ans.
Au terme du montage, aucune facture fiscale ne vient effacer le bénéfice : la pleine propriété se reconstitue naturellement, sans impôt ni frottement. Le capital est simplement redevenu entier.
Là où un investissement locatif classique distribue des loyers… aussitôt en partie repris par l’impôt, le démembrement laisse le capital croître en silence, sans prélèvement annuel.
Et après 15 ans, que se passe-t-il vraiment ?
À l’échéance, aucune surprise. Une fois la pleine propriété reconstituée, il ne se passe rien de particulier sur le plan fiscal. Il n’y a ni rattrapage, ni taxe différée, ni pénalité. L’investisseur redevient simplement propriétaire “classique”. S’il perçoit des loyers, ils seront imposés comme des revenus fonciers. S’il revend, la fiscalité des plus-values immobilières s’applique normalement. Le démembrement immobilier n’efface donc pas l’impôt : il le décale dans le temps, en permettant au capital de se constituer pendant toute la durée du montage sans frottement fiscal.
Loyers aujourd’hui ou patrimoine demain : que choisir ?
Dans un investissement locatif classique, les loyers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 41 %, cela représente 58,2 % de fiscalité. Concrètement, sur un bien de 200 000 € générant 9 000 € de loyers annuels, plus de 5 000 € partent chaque année en impôts : à peine 3 700 € sont réellement capitalisés. Autrement dit, plus de la moitié du rendement disparaît avant même d’avoir pu travailler.
| Simulation comparative (15 ans avec un rendement de 4,5 %)
| Pleine propriété | Nue-propriété | |
| Investissement | 200 000 € | 120 000 € |
| Loyers perçus | 135 000 € | 0 € |
| Impôt + PS (58.2%) | –78 570 € | 0 € |
| Valeur finale | 200 000 € | 200 000 € |
| Capital net total | 256 430 € | 200 000 € |
Ce comparatif ne cherche pas à montrer que la nue-propriété “rapporte plus”, mais qu’elle mobilise moins de capital et supprime la fiscalité annuelle. Là où la pleine propriété génère 9 000 € de loyers par an, immédiatement soumis à l’impôt, la nue-propriété fait le choix de l’absence de revenus pendant la durée du montage. L’investisseur immobilise 120 000 € au lieu de 200 000 €, sans impôt pendant 15 ans, pour récupérer in fine la même valeur patrimoniale. La logique n’est donc pas celle du revenu, mais celle de l’efficacité fiscale et de la capitalisation.
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Qui a réellement intérêt à investir en démembrement immobilier ?
Le démembrement immobilier n’est pas universel. Il répond à des moments précis de la vie patrimoniale. Il s’adresse particulièrement :
- Aux contribuables fortement imposés ;
- Aux futurs retraités préparant des revenus différés ;
- Aux investisseurs déjà exposés à l’IFI ;
- Aux dirigeants disposant de trésorerie à placer ;
- Aux parents anticipant une transmission, en acquérant le bien en pleine propriété avant d’en donner la nue-propriété à leurs enfants.
En revanche, quelqu’un qui a besoin de revenus immédiats n’y trouvera aucun intérêt.
« C’est un outil stratégique, pas une recherche de rendement immédiat : on organise le calendrier patrimonial pour transformer des revenus taxés aujourd’hui en capital net demain », rappelle Pierre Emmanuel.
Pourquoi les SCPI rendent le démembrement plus simple et plus accessible
Le démembrement y est particulièrement simple : l’investisseur achète des parts en nue-propriété pour une durée définie à l’avance (le plus souvent entre 10 et 15 ans), tandis qu’un institutionnel perçoit les loyers via l’usufruit. En contrepartie, le prix d’acquisition est décoté dès le départ : ce n’est pas un frais supplémentaire, mais la valeur économique des loyers auxquels on renonce temporairement.
Sans gestion locative, avec un risque mutualisé sur des dizaines d’actifs et un ticket d’entrée plus fractionnable, les SCPI rendent ainsi le démembrement beaucoup plus simple à mettre en œuvre au quotidien. Les performances sont d’ailleurs historiquement régulières, autour de 4 à 5 % par an selon les données publiées par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier.
« Pour un dirigeant ou un cadre à 41 ou 45 % de TMI, c’est souvent la solution la plus confortable : zéro charge mentale, zéro fiscalité, et un capital reconstitué à la retraite », précise Pierre Emmanuel.
Pourquoi le démembrement immobilier ne s’improvise pas ?
Sur le papier, le démembrement paraît simple. Dans la réalité, tout se joue dans les détails. Une durée mal calibrée peut immobiliser des liquidités trop longtemps. Une décote mal négociée réduit la performance. Un mauvais support peut décaler un projet retraite ou alourdir l’IFI.
Derrière une mécanique juridique assez claire se cachent en fait de vrais choix patrimoniaux : faut-il viser 10, 15 ou 20 ans ? Privilégier des SCPI ou de l’immobilier direct ? Investir à crédit ou mobiliser du cash ? Comment articuler l’opération avec la retraite, la transmission ou la fiscalité globale du foyer ?
C’est là que l’approche d’ensemble d’un conseiller prend tout son sens. Au sein du Cercle Hubsys, chaque stratégie est modélisée :
- Simulations fiscales ;
- Scénarios retraite ;
- Tests de résistance.
L’objectif n’est pas de proposer du démembrement immobilier à tout prix, mais de vérifier qu’il s’intègre naturellement dans la trajectoire de vie du client.
Le démembrement peut également s’appliquer à l’immobilier d’entreprise, sous certaines précautions.
« On peut envisager le démembrement pour la détention de biens immobiliers professionnels, tout en prenant certaines précautions. La société d’exploitation peut acquérir un usufruit temporaire, tandis qu’une société civile soumise à l’impôt sur le revenu détient la nue-propriété. Ce montage est économiquement pertinent : la société sécurise l’usage du bien pendant la durée de l’usufruit, et les nus-propriétaires ne supportent aucune imposition sur des revenus fonciers durant cette période. Ils percevront les revenus lorsqu’ils redeviendront pleinement propriétaires, souvent à l’approche de la retraite », explique Pierre Emmanuel.
Pour lui, le démembrement ne doit jamais être envisagé isolément :
« Il doit s’intégrer dans une stratégie globale, au bon moment et pour les bonnes raisons. Sinon, il perd tout son intérêt. »
Finalement, la question n’est peut-être pas “combien rapportent vos loyers ?”, mais “combien vous en reste-t-il vraiment après impôt ?”
FAQ
- Le capital est-il bloqué jusqu’à la fin ?
La revente est possible, notamment pour des parts de SCPI, mais elle dépend des conditions de marché. Le démembrement doit donc être envisagé comme un placement à horizon défini.
- Peut-on financer une nue-propriété à crédit ?
Oui, et cela peut amplifier l’effet de levier. Les intérêts restent déductibles dans certains montages, ce qui améliore encore la performance globale.
- Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
L’investisseur récupère la pleine propriété et peut alors percevoir des loyers, vendre ou réinvestir. Il retrouve une totale liberté d’arbitrage.
- Le démembrement immobilier est-il risqué ?
Le démembrement immobilier comporte deux risques principaux : l’absence de revenus pendant la durée du montage et, comme tout investissement immobilier, l’évolution de la valeur du bien ou des parts à la hausse comme à la baisse. En contrepartie, le nu-propriétaire ne supporte ni gestion locative ni fiscalité annuelle. Le risque dépend donc surtout de la durée choisie et de la qualité du support d’investissement.