Le marché immobilier sous forme de parts aujourd’hui !
Assiste-t-on à une baisse massive et générale de la valeur des parts du marché de la pierre papier ? ou plus nuancée, à une dépréciation de certaines SCPI et, pour d’autres, à de nouvelles opportunités d’acquisitions à bon compte assorties de loyers qui se jouent de l’inflation ?
Deux questions qui appellent deux réponses. L’immobilier est un marché de moyens long terme, avec des cycles qui, ponctuellement, favorisent soit les acheteurs, soit les investisseurs mais qui, sur le long terme demeure une valeur clef de tous les patrimoines. Et puis, toutes les SCPI, ne sont pas des sœurs jumelles. Il est facile de crier au loup, surtout quand on l’imagine et que bien sûr, on ne l’a pas vu. C’est le comportement de mouton qui a peur de perdre sa laine. Oui, certaines SCPI de tailles et aux encours importants affichent une dépréciation de leurs parts, de 8 à 17% ! les commentaires vont bon train. « L’immobilier est en baisse, la remontée des taux est un coup dur, les banques ne prêtent plus, c’est la Bérézina ! » De là, à dire que quelques 80 milliards d’encours de la pierre papier vont fondre comme neige au soleil, il n’y a qu’un pas.
Mais ce serait, un pas de trop, un pas de côté et certainement un faux pas. Comme on le sait, les papiers s’envolent mais la pierre reste. Les crises précédentes nous l’ont enseignée. Pesons le pour et le contre, et faisons confiance à la balance. Certaines grosses SCPI souffrent en raison de leur passé. En cause, une gestion ronflante, favorisée par des acquisitions tous azimuts et à tout prix avec, dans un passé récent des taux bas. Avec un robinet d’emprunt largement ouvert, il suffisait de demander. C’est normal, l’obésité est une ennemie connue de l’agilité. Acheter au sommet, pour placer une collecte vorace conduit nécessairement à un rééquilibrage.
SCI et SCPI achètent de la pierre sous presque toutes des formes pour les traduire en parts. Mais leur nature juridique reste différente, leur objectif principal aussi. Pour résumé, une sci capitalise de la pierre et une scpi distribue des loyers. C’est un placement long terme, la durée de placement moyen d’une SCPI est d’environ 23 années. Loin de s’opposer, SCI et SCPI se complètent pour fournir des solutions patrimoniales et fiscales sur mesure. Un exemple : choisir des scpi et sci dans un contrat d’assurance vie, c’est transformer une imposition foncière assez lourde en un prélèvement fiscal moins vorace, celui des rachats partiels. C’est aussi la certitude de pouvoir bénéficier d’une certaine liquidité que doit garantir l’assureur. Du côté des performances, elles tiennent la route sur le moyen et long terme qu’elles soient réalisées en direct ou logées dans un contrat d’assurance vie.
Est-ce une crise profonde comme nous en avons connue une entre 1992 et 1995 ? De l’avis des experts en immobilier, la cause est la même, les taux d’intérêts, mais la profondeur sera bien moindre. Il y a peu de stock tant dans les bureaux, les locaux commerciaux que les surfaces d’habitations. Il y a même un manque qui sera de plus en plus important du fait que la France a choisi la non-artificialisation des sols. Offre < à la demande.
Pour d’autres experts, et nous le voyons, le télétravail se fait de moins en moins et trouve ses limites, et donc aura que très peu de conséquences.
Enfin les SCPI que nous avons toujours privilégiés au cabinet ont des réserves importantes et ont anticipées les normes à venir de 2030 en termes de réhabilitations énergétiques.
Bien à vous.
Très cordialement.
Pierre Emmanuel JOSEPH