LMP ou LMNP ?
Le loueur meublé est à la mode depuis plusieurs années pour ses nombreux avantages fiscaux.
La suppression de la condition d’inscription au RCS dans l’article 155, IV du CGI par la loi de finances pour 2020 entraîne des conséquences en cas d’exercice de la location meublée en entreprise individuelle :
- Fiscalement sur les revenus, déficits en stock, plus-values, sur la réduction d’impôt Censi-bouvard (et sur l’IFI mais dans une moindre mesure),
- Sur les cotisations (cotisations TNS, PUMA)
- Sur la protection juridique en matière immobilière (droit de rétractation, faculté de résiliation de l’assurance emprunteur, etc.).
Remarque :
Fiscalement, les loueurs n’ont plus la liberté de choisir entre le statut de LMP et de LMNP (le choix était possible auparavant via l’inscription, ou non, au RCS).
Sont donc considérés comme LMP, les loueurs :
- Qui retirent de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles,
- ET dont les recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal IR (pensions de retraite comprises).
Si l’une de ces 2 conditions n’est pas remplies, le loueur reste non professionnel (LMNP).
Concernant les revenus et déficits
Les revenus réalisés à compter du 1er janvier 2020 (en tant que LMP) sont imposables en BIC professionnel (case 5KC de la déclaration 2042 C pro).
En cas d’occupation privative (résidence secondaire par exemple), les LMP doivent réintégrer les charges (intérêts d’emprunt, amortissements, etc.) correspondant aux périodes d’occupation par le propriétaire.
Remarque :
Au contraire, en cas d’occupation privative, les LMNP doivent déduire l’ensemble des charges relatives à l’immeuble mais sont, corrélativement, imposables sur la valeur locative relative aux périodes d’occupation par le propriétaire.
N’oubliez pas que chaque cas est particulier et que notre beau pays aime les lois de finances, puis les lois rectificatives aux lois de finances. Pour info, la loi sur la sécurité sociale n’a pas été refondue en prenant en compte la non-inscription au RCS. Ce n’est qu’une aberration de plus issue des trop nombreux textes régissant notre vie.
Que la force soit avec vous.
A bientôt.
Très cordialement.
Pierre Emmanuel JOSEPH