Au cabinet, nous avons toujours souligné qu’il n’y a pas de solution miracle, et que toutes celles qui existent ont des avantages et des inconvénients. Le tout est de les connaître afin d’investir en toute connaissance de cause.
L’immobilier est un des piliers du patrimoine via la résidence principale, et de la gestion de patrimoine via l’investissement locatif. La pierre reste de loin l’actif essentiel dans le patrimoine des ménages.
Une fois que l’on a dit cela, il faut voir comment on investit dans l’immobilier.
Nous allons bien sûr mettre de côté la résidence principale qui nous semble au cabinet, l’élément essentiel à avoir, car celui-ci est subjectif. Nous allons aborder l’investissement locatif sous toutes ses formes en détaillant les avantages et les inconvénients de chaque, et les actualités qui les concernent.
Cet investissement locatif sert en général à se constituer un patrimoine sur le long terme (supérieur à 15 ans), générateur de revenus pour une future retraite. Ces revenus sont de plus réversibles au conjoint. Ce qui est loin d’être négligeable ! Ce sont aussi la constitution d’un patrimoine qui pourra se transmettre dans le temps.
Investir oui ! mais comment ? Là, est toute la question.
Voici nos réflexions dans le domaine.
Vous pouvez investir dans l’ancien ou dans le neuf, en nu ou en meublé, dans une petite ville ou une grande agglomération, un appartement, une villa, ou sous forme de parts en OPCI, SCI, SCPI …dans tous les cas l’emplacement sera le critère primordial.
Voyons d’abord
- L’investissement dans l’ancien :
Avantages :
– l’emplacement
– la qualité de la construction
– déduction des travaux de vos revenus fonciers (déficit foncier)
– prix au m² inférieur au neuf
– le charme de l’ancien avec des immeuble de caractère.
Inconvénients :
– normes énergétiques (les communes obligent les propriétaires à rénover afin d’atteindre une certaine performance énergétique (DPE), en 2025 interdiction de louer du « G » et 2028 les « F » )
– plafonnement des loyers dans 51 agglomérations françaises. Ce qui baisse la rentabilité de façon très importante. (Entre 12 à 14 € / m² sur Lyon)
– frais de notaire largement supérieur au neuf (7 à 9%)
– travaux de rénovation et d’entretien réguliers à faire.
– risque locatif
2) L’investissement dans le neuf :
Avantages :
– la déduction fiscale
– la performance énergétique
– pas de travaux pendant minimum 15 ans.
– frais de notaire réduits
Inconvénients :
- Prix au m² important (dû au prix du foncier élevé, à la TVA, aux matériaux de construction et aux normes appliquées)
- Rentabilité basse du fait du point précédent.
- Risque locatif
- Qualité des travaux
- En nu :
Avantages :
– le déficit foncier déductible des revenus fonciers et reportable
– simplicité administrative et comptable
Inconvénients :
– les fiscalités confiscatoires (à l’IR, à l’IFI et les prélèvements sociaux …)
– les lois sécurisent les locataires plus que les propriétaires
– difficultés à sortir un locataire qui ne paye pas
– plafonnement des loyers et encadrements des loyers
- En meublé :
Avantages :
– rentabilité plus élevée
– fiscalité plus douce du BIC meublé, avantage de l’amortissement comptable et fiscal.
– facilité pour se séparer d’un locataire
– augmentation plus facile des loyers entre chaque locataire
Inconvénients :
– turn-over de locataires
– avoir une comptabilité
– dégradations plus importantes du fait des équipements
5) grandes Agglo ou petite ville ou village
La réponse a ce dilemme nous a été fourni par les nouveaux maires des grandes agglomérations qui ont plafonnés les loyers afin de satisfaire leur électorat. Entre le prix au m² qui a augmenté et ce plafonnement, le cabinet préfère vous faire investir en périphérie des grandes agglomérations. L’essentiel est qu’il y ait toutes les commodités (écoles, commerces, équipements sportifs) et les transports en commun (BUS ou TER).
6) Sous forme de parts, ouvert au public (OPCI et SCPI) :
Avantages :
- Peu de risque locatif
- Rentabilité importante et régulière
- Pas de souci de gestion
- Partage facilité lors d’une succession
- Diversité des investissements (locaux commerciaux, bâtiments industriels, bureaux, Ile de France, Régions, France et Europe, …)
Inconvénients :
- Peu liquide si achat en direct
- Bien choisir sa SCPI ou OPCI
- Aucune possibilité d’influer sur la gestion
- Déclaration des revenus à l’administration fiscale complexe lorsqu’il y a des revenus provenant de l’étranger.
- Prix de retrait inférieur au prix de souscription
Ce point n’est évidement pas exhaustif, car il faudrait aborder aussi tous les modes de détention possibles. C’est-à-dire en direct, ou via une SCI (IS ou IR), en pleine propriété ou démembré, en indivision, …Chaque patrimoine est particulier.
Je vous remercie de m’avoir lu, et n’hésitez pas à nous contacter pour plus d’explications sur certains points.
A bientôt.
Très cordialement.
Aurélie DESMARTIN et Pierre Emmanuel JOSEPH